“悟已往之不諫 , 知來者之可追”

縱觀中國45年房地產發(fā)展史，勇于嘗試，敢于試錯是活下來的基本守則，十年時間可以看見春去秋來，中國房地產歷年簡要，聽我娓娓道來。

中國房地產發(fā)展簡要[1978-2023]

1978年，鄧小平提出改革開放，對經濟產生巨大影響，一系列處于計劃序列的商品逐步進入市場流通，而住房商品化等字眼正是在此時于理論界產生，這一年經常被業(yè)內定義為中國房地產歷史元年。

1979年，中央在南寧，柳州，桂林，梧州，西安五座城市做試點，進行土建成本價售房，但由于市場上全是福利分房，無人買房，所以此次試點效果甚微，試點政策于82年停滯。

1980年，鄧公提出：“出售公房，調整租金，提倡建議個人建房買房”的設想，房子正式被定義為商品，同年，京市住房統(tǒng)建辦公室率先掛牌，成立了北京城市建設開發(fā)總公司（首開集團），拉開了房地產綜合開發(fā)的序幕。

1981年，中央在深圳，廣州商品房開發(fā)試點，位于深圳羅湖的東湖麗苑小區(qū)就是內地最早商品房開發(fā)項目。

1982年，中央在鄭州、沙市、常州、四平四個城市進行售房試點，此次試點和79年類似，都是以土建價格的成本價出售，但是不同的是此次試點采用的是“三三制”。三三制就是政府，單位和個人各承擔三分之一的房價，初期效果出色，后期財政壓力過大，此次政策試點只持續(xù)了三年。

1984年，尚在“三三制”試點階段，鄧公力排眾議，首次肯定了房地產行業(yè)對于發(fā)展經濟的重要意義，與此同時，國家相關部門批準頒布了《國民經濟行業(yè)分類標準代碼》首次正式將房地產列為獨立的行業(yè)。值得一提的是，我們所熟知的萬科，保利，招商等房地產公司和銀行系統(tǒng)也是在這一年嶄露頭角，這一年房地產終于有了正式身份。

1985年，中國房地產行業(yè)協(xié)會成立，與此同時，建行首次推出了《職工購房抵押貸款》業(yè)務，中國房地產首筆按揭貸款產生于此年。

1986年，中央規(guī)定住宅全價出售，不再補貼，由于社制殘余，福利分房制度下的低租金影響，沒人買房，所以中央首次提出提租金，同時期，在煙臺，蚌埠，常州，沈陽四市試點提租補貼模式。同年，《土地管理法》正式頒布，條款并未明確用地單位的性質，但是民營房企依舊不能拿地，土地財政萌芽顯現(xiàn)。

1987年，中國房地產市場第一場土拍于深圳發(fā)生。此次成交的正是被稱為“中國第一拍”的東曉花園，位于深圳市羅湖區(qū)。此年也算是房地產行業(yè)正式進入商業(yè)化的時間節(jié)點。

1988年，國務院頒布《在全國城鎮(zhèn)分期分批推行住房制度改革實施方案的通知》,鼓勵員工購買公有舊房，同年“物價闖關”事件，大通脹來襲，提租補貼政策夭折。同年，海南脫離廣東獨立建省，大批地產青年南下淘金。年內，第七屆全國人大一次會議，對憲法進行調整，將“禁止出租土地”改為“土地所有權可以依照法律規(guī)定轉讓”，此政策也標志著中國房地產行業(yè)正式進入商業(yè)化階段。

1989年，中國房地產登上聯(lián)合國人居會議舞臺，國內物價趨穩(wěn)，類似于萬科這樣的房企也是在這一年小試牛刀，同年7月香港文匯報出現(xiàn)了一版地產廣告——“天景花園”，至此，中國建國以后的第一本樓書應運而生。

1990年，中國的住房公積金制度在上海試點成功，國企“利改稅”紅利消失，政府無力承擔福利分房，逐漸推動住房商品化。

1991年，國務院發(fā)布《關于發(fā)展房地產若干問題的通知》明確指出: “房地產業(yè)在我國是一個新興產業(yè)，是第三產業(yè)的重要組成部分，隨著城鎮(zhèn)國有土地有償使用和房屋商品化的推進，將成為國民經濟發(fā)展的支柱產業(yè)之一。這確定了房地產在我國經濟中的支柱地位。同年，國務院先后批復了24個省市的房改總體方案，（日本房地產泡沫破裂也是在這一年）

1992年，鄧公南巡，提出加快住房制度改革步伐。同年中共十四大提出建立社會主義市場經濟體制，市場經濟開始，公積金制度建立，銀行全面介入房地產。

房地產公司大規(guī)模興起，一年多時間增長2萬多家地產公司，各大銀行首次成立房地產信貸部，房地產大躍進，作為試點城市的經濟特區(qū)海南迎來了兩萬多家房地產公司的入駐，泡沫大增，投機浪潮高漲。

當時社會無人了解房地產，一味的抄襲港臺作業(yè)，放手而為導致了房地產行業(yè)迎來了畸形的發(fā)展，人均工資一二百，房價卻上萬，此種現(xiàn)象導致海南的房地產最后只能成為高凈值群體和機構之間擊鼓傳花的游戲，最終中央出手叫停，海南房地產泡沫破裂，房地產崩盤，這是中國首次房地產泡沫破裂

1993年，朱總理到海南視察，發(fā)現(xiàn)海南地產危機，隨即叫停。重新成立地方銀行，整理后期債務和爛尾樓各種糾紛，宏觀調控，重整經濟，自此海南樓市多年不見起色。

1994年，《城市房地產管理法》出臺，限制土地供應，投資向住宅傾斜，大力推廣公積金，個人按揭等政策。與此同時，各地方政府由于市場萎靡，相繼出臺各種政策促進市場恢復。預售制度也于這一年正式引進。

1995年至1996年底，各地方政府撥亂反正，逐漸解決前三年房地產的“爛攤子”。

1997年，亞洲金融危機，出臺了《城市房地產抵押管理辦法》允許進行預購商品房抵押貸款，房地產市場正式開啟杠桿之路。

1998年，國務院：停止住房實物分配，逐步實行住房分配貨幣化。自此，福利分房的時代結束了，再也沒有什么能擋住商品房的發(fā)展了，中國正式進入了全面住宅商品化的時代，第一波買房“剛需群體”正式誕生，這也是房子具有金融屬性的開始。同年東亞金融危機解除，中國結束了穩(wěn)健緊縮的貨幣政策并進入寬松軌道。

1999年，央行下發(fā)《關于開展個人消費信貸的指導意見》， 鼓勵個人消費信貸，房地產市場重新回歸正軌，開啟了新一輪的上漲周期。

2000年至2001年底，進入新世紀，各地房價上漲，“溫州炒房團”開始各地收房。房地產衍生行業(yè)和中介機構等各上下游行業(yè)開始發(fā)展，支柱性產業(yè)的名頭開始漸漸做實。同年，申奧成功，即將加入WTO等消息也紛至沓來，各種熱點事件也對房地產發(fā)展添磚加瓦。

2002年，土地“招拍掛制度”正式出臺，地價開始持續(xù)走高，中國房地產行業(yè)縱橫20余年的政策正式誕生。同年中國正式加入世界貿易組織（WTO）。

2003年，國務院發(fā)布《關于促進房地產市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》(國發(fā)(2003)18號)，明確把房地產業(yè)列為國民經濟的支柱產業(yè)。同時國內地價影響房價，中國房價正式進入第一輪狂飆時代。同年，由于房價上漲過快，央行首次推出上漲利率，上調首付等政策抑制房價過快增長。

2004年，房價持續(xù)上漲，已經超過大部分普通人的承受極限，中央開始調控，同時減少土地供應，各種限制政策頻出，但是依然擋不住房價的快速上漲。

2005年至2007年底，房價依舊在持續(xù)上漲，中央為了穩(wěn)房價先后頒布了“國八條”，“國六條”提高首付比例等限制政策，但市場依舊是地王頻出，房價高漲。

2008年，美國次貸危機，房價開始下降，中央“四萬億”救市，國十三條等政策，降低首付比例，鼓勵住房消費，流出來的大水逐漸引導至房地產，房價開始第二次止跌回暖。

2009年至2010年底，“國四條”“國十一條”等政策頻出，政府依舊鼓勵住房消費，樓市再次開始上漲，

2011年，“新國八條”頒布，提高首付比例，收緊房地產政策，但是房價依舊上漲。同年5月，“限購”政策首次出現(xiàn)在房地產市場，房價于年末開始走低。

2012年，限購橫行，取消三套房貸款政策，全國大部分城市房價開始下跌，市場成交放緩，土地流拍，房價持續(xù)走低。

2013年，“新國五條”頒布，限購限貸政策持續(xù)，房價漲跌共存！中國房地產市場開始分化，一線城市房價開始走高，三四線城市成交放緩。

2014年，房地產市場成交萎靡，中央再次出手調控，降準，降利率，逐步松綁限售限購，市場逐漸恢復，房價止跌。

2015年，中國股市暴動，政府放松調控政策，同時放開二胎政策，房地產市場成交逐漸回暖。

2016年，持續(xù)推進“去庫存”政策，棚改貨幣化加持，各地方政府放松購房政策，降低首付比例，繼續(xù)實行寬松貨幣政策，房價開始又一輪狂飆模式，成交量和成交價均被刷新記錄。同年12月，國家首次提出“房住不炒”。

2017年，房價持續(xù)上漲，再房住不炒的大宗旨下，調控政策再次升級，限購限貸持續(xù)，同年3月，廈門首次提出“限售”政策，各地方限售政策在一兩年內相繼出臺，房地產上漲勢頭明顯減弱。

2018年，堅持房住不炒主基調，限制政策不斷加碼，市場成交熱度已經大幅度降溫，不少城市出現(xiàn)房地產的“天花板”價格就是在這一年，這一年也是貸款利率最高的一年。

2019年至2020年底，房住不炒深入人心，市場成交放緩，疫情開始，大部分地區(qū)房價不再上漲甚至開始走低，房地產市場分化嚴重，一二線城市和三四項城市房產分化加劇。推進新型城鎮(zhèn)化，開始進行老舊小區(qū)改造工程

2021年，國家提出“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期”的政策基調，房地產“三條紅線”出世，疫情依舊在，房價持續(xù)陰跌，城市分化繼續(xù)加劇，漲跌并存。

2022年，房地產價格持續(xù)陰跌，政府再次出手救市，解除限購限貸政策，兩次降準，三次下調LPR，“三支箭”，“金融16條”，買房退稅等政策相繼開始實施，但是市場反應疲軟，成交依舊低迷，被房企喊出“黑鐵時代”。

2023年，市場初步趨穩(wěn)，“保交樓”“保交付”政策呼之欲出，存量房貸矛盾產生，不動產統(tǒng)一登記完成。

風起于青萍之末，浪成于微瀾之間，中國房地產業(yè)經過過年發(fā)展，早已不在當年那個初入江湖的“毛頭小子”了，市場已經形成了自有規(guī)律，并不會輕易被觸動，十年可探草木之律，百年可知歷史興衰，希望此篇整理能對您有所幫助。